‘Buiten-gewone’ actie van Maas Wijkontwikkeling creëert 20 betaalbare woningen
Het was een ideale locatie geweest voor de 10 geplande luxe eengezinswoningen, elk 150 tot 170 vierkante meter groot. Pal aan de entree van deelgebied Parkrijk in RijswijkBuiten, op 400 meter van Delft en op loopafstand van het Wilhelminapark. Alleen: die 10 woningen in project Hoflanen kwamen er niet. Wat er wel staat aan de Parelmoervlinderlaan, is een bijzonder project van 20 betaalbare beneden-bovenwoningen. Bijzonder, omdat ontwikkelaar Maas Wijkontwikkeling het initiatief nam om ‘van de gebaande paden af te wijken’, zegt directeur Corné Bok. Geen maximaal rendement, maar maatschappelijk rendement kreeg de voorkeur.
In 2013 worden de eerste palen geslagen in het voormalige tuinbouwgebied aan de randen van Delft en Rijswijk. Tien jaar later zijn al 2000 van de geplande 3600 woningen gebouwd of in aanbouw. Gemeente Rijswijk zette destijds hoog in met RijswijkBuiten. Het doel was om de meest duurzame wijk van Nederland te ontwikkelen, met alleen maar nul-op-de-meter-woningen. Directeur Programmabureau RijswijkBuiten Frank de Bruijn: ‘De gemeente Rijswijk heeft die duurzaamheid altijd omarmd. Natuurlijk moet je wel meegaan met de ontwikkelingen. Wat tien, twaalf jaar terug nog heel duurzaam was, is nu al gewoon. Het project is inmiddels een voorbeeld voor andere gemeenten. Pas hadden we hier de voltallige Provinciale Staten op bezoek.’ De nieuwe wijk is ook klimaatadaptief van opzet, met bovengronds afwateren, het afkoppelen van de hemelwaterafvoer en bomen die als een soort wadi het water opnemen.
RijswijkBuiten loste in één klap twee problemen voor de stad op, zegt wethouder Armand van de Laar (onder andere stadsontwikkeling). ‘We hebben in Rijswijk veel wijken met gelijksoortige typen woningen, zoals wijken met 100% sociale woningbouw en veel eengezinswoningen uit de jaren zeventig en tachtig. De stad is aan het vergrijzen. We wilden er heel graag een gemêleerde wijk van maken. Een wijk met niet allemaal dezelfde woningen, voor verschillende doelgroepen. 3600 woningen is aardig wat. Dan kun je veel verschillende doelgroepen aanspreken. We hebben grote vrijstaande villa’s in RijswijkBuiten maar ook sociale woningbouw.’
Dure rijwoningen
In deelgebied Parkrijk ligt de Parelmoervlinderlaan, tussen het Wilhelminapark en buurgemeente Delft. In het stedenbouwkundig plan zijn 10 dure rijwoningen van 150 tot 170 vierkante meter woonoppervlakte ingetekend. Frank: ‘Daar was zeker behoefte aan geweest, die hadden we makkelijk verkocht. Totdat Maas Wijkontwikkeling met het plan kwam: kan er ook iets anders komen? Door van reguliere rijwoningen naar beneden-bovenwoningen te gaan konden we een diverser woonproduct aanbieden, en daarmee weer nieuwe doelgroepen bereiken. Daar stonden we voor open. Ook al betekent het dat je hier extra werk aan hebt en tijd moet investeren. Parkeren bijvoorbeeld, de riolering, een andere oplossing voor de grondwaarde. Voor ons was het weer een andere manier om invulling te geven aan de duurzame gebiedsontwikkeling die RijswijkBuiten al was: een divers palet aan woningen, met een diversificatie in de woningsamenstelling.’
20 beneden-bovenwoningen
Het alternatief dat Maas Wijkontwikkeling lanceert zijn 20 beneden-bovenwoningen. ‘Voor een dubbele doelgroep’, verklaart Corné Bok. ‘Beneden kleinere appartementen van 62 vierkante meter met tuin voor senioren, boven tweelaagse woningen van 87 vierkante meter met een eigen terras voor starters. Door de tuin beneden heb je meer kwaliteit dan in een appartement. De bovenwoningen zijn bewust gericht op jongere stellen. Die hier ook prima kunnen blijven wonen als er kinderen zouden komen. Maar het zijn woningen die wel bedoeld zijn om door te stromen. Daar is de oppervlakte ook naar. Als je het te groot zou maken, werkt het concept niet meer. ’
Filosofie Maas Wijkontwikkeling
Het is een goed voorbeeld van de filosofie van de ‘maatschappelijke ontwikkelaar’: meer mensen toegang geven tot de woningmarkt. ‘Corné: ‘Ik heb 15 jaar bij een groot concern gewerkt. Daar deden we andere dingen, maar toch vooral puur geldgedreven. We zijn hier van de gebaande paden afgeweken. Voor grote concerns die percentagegestuurd zijn is dat lastig. Ook wij hadden het makkelijk kunnen oplossen: die 10 dure woningen bouwen en voor het maximale rendement gaan. Maar we zijn toch verder gaan kijken. Ook al betekent het dat je genoegen neemt met minder rendement. De gemeente heeft ons de ruimte gegeven voor het plan.’
Ook omdat in RijswijkBuiten op een andere manier wordt samengewerkt: met open boeken. Een werkwijze die beide partijen voordeel oplevert. Corné: ‘Hier durft de gemeente alternatieven te bekijken en er toestemming voor te verlenen. Als het niet verkoopt, dan verkoopt de gemeente ook geen grond. Ze zitten in die zin ook in het risico. Wat we hier hebben laten zien, lukt niet bij elke gemeente.’
Samenwerking in moeilijke periode
Die manier van werken heeft haar oorsprong in de tijd waarin RijswijkBuiten ontstond. ‘Het plan is ontwikkeld in de tijd dat er crisis was op de woningmarkt’, kijkt Frank terug. ‘Partijen hadden er alle belang bij om hier te gaan bouwen, de gemeente wilde ook graag. Toen is de basis gelegd voor een samenwerking die nog altijd bijzonder is, doordat ontwikkelaars hier met open boeken willen werken. De gemeente heeft echt haar nek uitgestoken. Het gaat ook om vertrouwen kunnen geven. En dat vertrouwen niet beschamen. Je moet dingen kunnen accepteren van elkaar. Ook kunnen zeggen: dat zie ik niet zitten. Open en transparant kunnen zijn, ook al schuurt het weleens. Maar altijd wel op een respectvolle manier.’
Moedige gemeenteraad
Armand: ‘Vanaf het begin heeft Rijswijk een moedige gemeenteraad gehad, om dit aan te durven. De samenwerking is goed neergezet. Je voelt ook de trots binnen de gemeenteraad, je voelt dat men er vertrouwen in heeft. Andere politici komen hier kijken: hoe doen ze dat in Rijswijk? Politici hebben vertrouwen in de organisatie, zonder dat ze zich met elk detail in de uitvoering bezig houden.’
‘We hebben veel geluk gehad’
Viola en Angelique zijn twee van de – trotse – bewoners van een bovenwoning. Trots, want de 20 woningen leverden maar liefst 400 inschrijvingen op. ‘We waren niet eens hard op zoek’, zegt Viola. ‘Totdat we reclameborden van het project tegenkwamen. Het huis is niet groot maar de ruimte hebben we ook niet nodig. We hebben veel geluk gehad dat we deze woning konden kopen. Het project ligt ook nog eens op een perfecte locatie, dichtbij de natuur, vlak bij het Wilhelminapark.’ Angelique: ‘We hebben leuke buren. Er wonen hier allemaal redelijk jonge stellen. Op dagen dat het al even zonnig was stonden we al snel met een paar buiten. Het was spannend, een eigen huis kopen. Zeker de financiën. Gelukkig zit ik zelf in de financiële dienstverlening. En de adviseur heeft veel verteld.’
Corné, afsluitend: ‘Wat mij opviel in het gesprek was dat de bewoners zeiden: we hebben de kans gekregen om hier een woning te kopen. Dat wilden we hier graag realiseren, om betaalbaar wonen voor jongeren en ouderen mogelijk te maken. Met woningen die uiteindelijk onder de drie ton zouden beginnen.’ Missie geslaagd!
